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Mietkalkulation im kommunalen Gebäudemanagement (M 4/2010)

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Beschreibung

Neben der bedarfsgerechten Flächenbereitstellung ist ein wesentliches Ziel kommunalen Gebäudemanagements, Gebäude effizient zu bewirtschaften und den Bestand nachhaltig zu steuern. Doch dazu reicht nicht allein aus, Verbräuche und Kosten zu ermitteln und zu analysieren. Es muss eine Zuordnung von Kosten zu Verantwortlichkeiten hergestellt und in die Auftraggeber-/Auftragnehmerbeziehungen von Gebäudemanagement und Gebäudenutzern einbezogen werden. Dies wird durch Kalkulation und Verrechnung interner Mieten erreicht, denn es ist ein wichtiger Bestandteil zur wirtschaftlichen Optimierung, dass Nutzer von kommunalen Gebäuden aus ihren Budgets heraus die Kosten der von ihnen in Anspruch genommenen Flächen und Leistungen tragen.

Wird Ressourcenverbrauch sowohl in Kosten ausgedrückt als auch im System der Haushaltsbewirtschaftung verankert, entsteht Transparenz für die Gebäudenutzer, für die Gebäudewirtschaft wie auch für die Verwaltungsführung:

- Die Verantwortlichkeit der Gebäudenutzer für die in Anspruch genommenen Flächen und Leistungen wird erst durch Verrechnung der Kosten mit Leben erfüllt. Sie müssen kalkulieren, welche Leistungen sie mit ihrem Budget bestreiten können und haben so einen Anreiz zum sorgsamen Umgang mit ihren finanziellen Ressourcen.

- Das Gebäudemanagement erhält eine Grundlage zur Steuerung des Gebäudebestands und seiner Bewirtschaftung. Darüber hinaus entsteht eine Refinanzierungsgrundlage, auf der die Gebäudewirtschaft ihre Aktivitäten planen kann.

- Die entstehende Transparenz führt zum Vergleich der kommunalen Gebäude und ihrer Bewirtschaftung mit marktlichen Angeboten. Die kommunale Gebäudewirtschaft wird also in einen Wettbewerb gestellt, der ihre Leistungsfähigkeit erweist oder ggf. Optimierungsdruck erzeugt. Zudem liefert der Vergleich Informationen für ein strategisches Portfoliomanagement.

Noch stehen viele Kommunen am Anfang der Einführung interner Mieten. Die Gründe sind nachvollziehbar: Wenn eine Kommune ihr Gebäudemanagement aufbaut, muss zuerst eine organisatorische Struktur geschaffen werden, Prozesse sind zu definieren, vielerorts müssen Grundlagendaten des Gebäudebestands erst erhoben werden. Doch inzwischen ist die Zeit „reif“ für den Schritt in die Mietkalkulation und -verrechnung. Um dies zu unterstützen, stellt die KGSt in dieser Materialie sechs Kommunen vor, die diesen Schritt gemacht haben. Dies soll Anregung für Andere sein, anhand der hier dokumentierten erreichten Entwicklungsstände und Erfahrungen ihren eigenen Weg zu gehen.

Um diesen Weg erfolgreich zu beschreiten, benennt diese Materialie abschließend folgende Erfolgsfaktoren:

- Die gewünschte Transparenz der Gebäudenutzung und -bewirtschaftung muss realistisch und die erhobenen Daten müssen wirklich steuerungsrelevant sein.

- Die Detailtiefe der Mietabrechnung muss mit dem Verständnis der Nutzer korrespondieren.

- Die Nutzer müssen Möglichkeiten der Mietbeeinflussung haben.

- Je mehr Kostenbeeinflussungsmöglichkeiten Nutzer haben sollen, umso mehr müssen Gebäude und Bewirtschaftungsleistungen spitz abgerechnet werden.

- Mietkalkulation und -verrechnung müssen für das Gebäudemanagement machbar sein.

- Aufbau und Einführung einer Mietkalkulation und -verrechnung erfordern einen angemessenen Zeitrahmen.
 
 

Detail Informationen

Arbeitsergebnisse
KGSt
Grossenbacher, Elke
20100510A0016
Materialien 4/2010
03.05.2010
415kb