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Portfoliomanagement kommunaler Immobilien. Gebäudebestände zielgerichtet steuern und entwickeln (2/2013)

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Beschreibung

Stand Juli 2013

Kosten und Nutzung des kommunalen Immobilienbestands sind wesentliche Faktoren zur wirtschaftlichen und nachhaltigen Steuerung einer Kommune. Da jedes im kommunalen Besitz befindliche Objekt automatisch Bauunterhaltung und Bewirtschaftung nach sich zieht, leistet eine zielgerichtete Steuerung und Entwicklung des Bestands einen wichtigen Beitrag zur Zukunftssicherung einer Kommune. Ein entsprechend ausgerichtetes Portfoliomanagement ist daher keine Frage des "Ob", sondern nur des "Wie"!

Kommunales Portfoliomanagement zeichnet sich dadurch aus, dass es nicht wie im privaten Sektor eindimensional auf Gewinnmaximierung ausgerichtet ist. Vielmehr sind der Beitrag kommunaler Immobilien zur Daseinsvorsorge und deren wirtschaftliche Steuerung zu verbinden. Je besser dies gelingt, umso eher kann eine nachhaltige Haushaltsentlastung erzielt werden!

Dabei erfordert kommunales Portfoliomanagement keine Neuorientierung gebäudewirtschaftlicher Strukturen, sondern kann vielerorts in ein bereits vorhandenes Gebäude- bzw. Immobilienmanagement integriert werden. Bedenkt man, welche Werte in kommunalen Immobilien gebunden sind, und welche finanziellen Aufwände auf Jahre hinaus durch den Verbleib von Objekten im Portfolio ausgelöst werden, die für andere Zwecke dann nicht zur Verfügung stehen, leuchtet ein, dass Entscheidungen zum Immobilienbestand sorgfältig, transparent und nachvollziehbar vorbereitet werden müssen. Die KGSt empfiehlt daher, Entscheidungen zum Immobilienportfolio anhand des in diesem Bericht vorgestellten Zyklus zu treffen. Er baut auf einem stets aktuell vorzuhaltenden Wissensstand zum eigenen Portfolio auf und strukturiert Entscheidungsabläufe in mehreren ineinander übergehenden Phasen.

Die Qualität der Zusammensetzung des Portfolios kann nur so gut sein, wie die vorausschauende und zukunftsorientierte Planung der Nutzer, beispielsweise auch mit Blick auf den demografischen Wandel und dessen Auswirkungen auf kommunale Immobilien! Schlechte Planung bedingt Risiken wie Leerstand bzw. Unwirtschaftlichkeit. Ziel im Portfoliomanagement muss daher auch stets eine Risikobetrachtung und -minimierung sein.

Die KGSt hat zudem im Rahmen der Berichtserstellung zwei Instrumente entwickelt, die sie ihren Mitgliedern zur Unterstützung der kommunalen Praxis zur Verfügung stellt:

Das kommunale Portfolio-Cockpit als "Radarschirm", der eine Übersicht über den Bestand in seinen wichtigsten Ausgestaltungskriterien liefert.

Dieses Cockpit soll entscheidungsunabhängig und mittel- bis langfristig orientiert angelegt werden, so dass bei Bedarf rasch auf wesentliche Grundinformationen zugegriffen werden kann.

Das Entscheidungshilfe-Tool unterstützt auf der Basis einer Nutzwert-Analyse bei anstehenden Entscheidungen, die relevanten Faktoren miteinander zu verknüpfen und zu gewichten. Damit bietet es eine Grundlage, auf der strukturiert diskutiert und Vorhaben zur Entscheidungsreife gebracht werden können.

Zur Frage möglicher Handlungsalternativen werden verschiedene Varianten der drei strategischen Grundausrichtungen Bestandsmehrung, Bestandsreduzierung und Bestandsumnutzung angesprochen und hinsichtlich ihrer Chancen und Risiken für die örtliche Entscheidungsfindung beschrieben.

Die Einführung von Portfolio-Management lässt sich jedoch nicht allein auf instrumenteller Ebene abarbeiten, sie erfordert einen Promoter, der das Thema transportiert und die Fäden in der Hand hält. Dazu gehört auch die eindeutige Zuordnung von Verantwortlichkeiten und Entscheidungskompetenzen innerhalb der Kommune. Nicht zuletzt muss die Politik eingebunden werden und Portfoliomanagement als sinnvoll für die Kommune anerkennen.

Als wichtigen Baustein nachhaltigen Wirtschaftens müssen Kommunen die Zusammensetzung und zukunftsgerichtete Entwicklung ihres Immobilienbestandes bewusst steuern, sie dürfen ihn nicht als gegeben und unveränderbar betrachten.

Portfoliomanagement ist für Kommunen unverzichtbar!

 
 

Detail Informationen

Arbeitsergebnisse
KGSt
Grossenbacher, Elke; Korte, Rainer
20130730A0031
Bericht 2/2013
26.07.2013
1439kb